Siedlung Rämelgässli in Boll
65 Mietwohnungen

2014–2018

Baubeginn: November 2016
Bezugsbereit: 1. Juli 2018
Erstvermietung: Wirz Tanner Immobilien AG

Bauherr: Swisscanto AG, Zürich

TU: Ausführung, Halter AG, Bern und Zürich
Überbauungsordnung: Ecoptima AG, Bern
Landschaftsarchitekt: Hager Partner AG, Zürich

Grundstück: 7’720 m²
Zone mit Planungspflicht (ZPP XXII Rämelgässli II)
GFZo: 0.9
GFo: 6’948 m²
HNF: 5’515 m²
Wohnungen: 65
Parkplätze in Tiefgarage: 75
Besucherparkplätze: 8


Die zukunftsorientierte Gemeinde gab als Planungsziel eine „verdichtete Überbauung mit einer hohen ortsbaulichen und architektonischen Qualität“ vor. Die Herausforderung bestand darin, ein stark verdichtetes, urbanes Konzept zu entwickeln (max. Dichte von 0.9 mit W2–W3), das die von Einfamilienhäusern geprägte Umgebung aufnimmt und zugleich die Siedlungsränder differenziert gestaltet. Die Überbauung sollte sich gut in die freie Landschaft eingliedern, einen klaren Abschluss als Ortsrand bilden und einen Auftakt zum Ortsbeginn am süd-östlichen Gemeinderand schaffen.

 

Lage und Erschliessung

Das Grundstück liegt am südöstlichen Rand des zur Gemeinde Vechigen gehörenden Ortes Boll an leicht erhöhter Lage. Es grenzt von Westen bis Osten an die Landwirtschaftszone.
Die dadurch unverbaubare Aussicht reicht nach Westen bis Süden über die Talebene des Worblentals zum Dentenberg bis an die Voralpen, während die im Osten anschliessenden Wiesen und Felder den Blick auf die nahen ersten Hügelzüge des Emmentals freilassen.

Südwestlich angrenzend an das Grundstück verlaufen die Bahntrasse der RBS-Linie Bern-Worb sowie die Hauptstrasse Bern-Worb. Die östliche und nördliche Begrenzung bildet das wenig befahrene Rämelgässli, welches die benachbarte Wohnzone erschliesst und auch die Basiserschliessung der künftigen Bebauung sicherstellt.

Den nächsten Anschluss an den öffentlichen Verkehr bildet in ca. 400 m Entfernung die Station Vechigen der RBS-Linie Bern-Worb (S7). Diese verkehrt alle 15 Minuten und trifft nach 20 Minuten direkt im Bahnhof Bern bzw. nach 5 Minuten in Worb ein.
In 5-10 Gehminuten ist das Zentrum von Boll zu erreichen, wo sich diverse Einkaufsmöglichkeiten, Bank, Post, Gemeindeverwaltung und Schule sowie eine weitere Bahnstation befinden.
Die Autobahnanschlüsse Bern-Wankdorf (A1, A6) und Muri (A6) erreicht man in 10-15 Minuten.

 

Städtebauliches Konzept

Leitidee des städtebaulichen Konzepts ist die Bildung eines Ensembles als städtebaulich-architektonische Einheit, in dem alle Wohnungen von der schönen Aussicht profitieren und gleichzeitig gegen den Verkehrslärm geschützt sind.
Die exponierte Lage am Ortsrand verlangt zudem eine sorgfältige, differenzierte Gestaltung der Siedlungsränder.

Ein schmales, ungefähr parallel zur Bahn verlaufendes zwei- bis viergeschossiges Wohngebäude begrenzt die Bebauung nach Südwesten und schirmt sie gegen den Verkehrslärm ab. Quer dazu sind drei kleinere viergeschossige Blocks angefügt. Somit entsteht eine kammartige, orthogonale Struktur aus drei T-förmigen Gebäuden (Blocks C, D, E).

In Weiterführung dieser Struktur werden im Nordosten zwei weitere T-Blocks in gespiegelter, längsversetzter Anordnung angefügt. Diese zwei Gebäude (Blocks A, B) sind jedoch nicht zusammengebaut und werden leicht gestaffelt angeordnet. Durch diese Setzung entsteht ein räumlicher Bezug zum Kontext, indem die Bebauung den Verlauf des Rämelgässlis aufnimmt und sich zur freien Landschaft öffnet.
Die verbleibende Freifläche dient als baurechtlich geforderte Spielfläche, ermöglicht aber auch die Aufnahme der vorhandenen Niveaudifferenz zum Rämelgässli und den Erhalt der solitären Stellung der benachbarten Liegenschaft.

Die beiden Kammgebäude am südöstlichen Siedlungsrand sind im Gegensatz zu den restlichen analogen Bauten nach Südosten orientiert, ebenso die Kopfbauten der Längszeilen. Damit wird auch dieser Siedlungsrand in differenzierter Weise als Übergang zur freien Landschaft formuliert.

Entlang des nordwestlich angrenzenden Hochwasserent- lastungskanals ist ein 7 m breiter Grünstreifen freizuhalten. Zusammen mit der offenen Struktur der Anlage zu dieser Seite hin erfahren damit die angrenzenden Wohnbauten in ihrer Besonnung und Aussicht kaum eine Beeinträchtigung.

Einheitlich zurückhaltend gestaltete, sorgfältig proportionierte Häuser sowie klar gegliederte Wegführungen, Plätze und Grünflächen geben der Anlage den Charakter einer eigen- ständigen Wohnsiedlung. Im Innern der Anlage entsteht eine reizvolle, mäandrierende Abfolge kleinerer Höfe, die das prägende Element der Bebauung bildet und einen Ort mit einer eigenen Identität schafft.

 

Architektonisches Konzept

Der Leitidee nach bestmöglicher Aussicht und Besonnung bei gleichzeitigem Schutz vor Verkehrslärm folgend, sind die Wohnungen je nach Lage unterschiedlich zoniert.
In der südwestlichen Gebäudezeile sind sie so angelegt, dass ihre Schlafräume von der Strasse abgewandt und die Wohnräume durch grosszügige Terrassen von ihr abgeschirmt sind. Die Terrassen gliedern dabei die Gebäudezeile in einzelne Abschnitte und gestatten Durchblicke aus den rückwärtigen Gebäuden. In den nordöstlichen Häusern liegen die Wohnräume und Terrassen an der besonnten Hoffassade, während die Schlafräume an der Aussenseite angeordnet sind, wo sie vom Blick in die freie Landschaft profitieren.
Die Innenhofbauten sind in den unteren Geschossen aus grosszügigen Gartenwohnungen oder Duplexwohnungen aufgebaut, um auch hier eine grösstmögliche Anzahl bewohnter Räume optimal auszurichten.

Alle Wohnungen verfügen über geringe Verkehrsflächen und grosse, helle Zimmer. Die Küchen sind offen gestaltet und grenzen direkt an die Wohn-/Essbereiche. Die Bäder der meisten Wohnungen liegen an der Fassade und sind damit natürlich belichtet und belüftet. Die vor Einblicken geschützten grosszügigen Aussenräume, seien es nun Gärten oder Vorgärten im EG bzw. Terrassen oder Dachterrassen in den oberen Geschossen, tragen erheblich zur Privatheit der Wohnungen bei. Die oben beschriebene Positionierung der Blocks und Zonierung der Wohnungen geben von jedem Aussenraum den Blick auf eine schöne Aussicht frei.

Sämtliche Häuser sind zudem gegenüber den Aussenflächen leicht erhöht. Diese Massnahme bewirkt einen zusätzlichen Lärmschutz und verleiht insbesondere den Wohnungen im Erdgeschoss mehr Privatsphäre.

Die Erschliessung der Wohnungen erfolgt jeweils im Schnittpunkt der Quer- und Längsblocks. Treppe und Lift sind - anstelle üblicher Treppenhäuser - als freie, gedeckte Erschliessungszonen ausgebildet und unterstreichen damit den privaten Charakter der Wohnungen. Von den 65 Wohnungen sind 62 hindernisfrei erschlossen.

Die Einstellhalle liegt unter dem südwestlichen Gebäude und dem mittleren Kammblock bzw. Innenhof. Sie verbindet damit alle Blocks unterirdisch und ermöglicht die Anbindung aller Wohnungen und der Innenhöfe über 5 Lifts. Die Kellerräume sämtlicher Wohnungen liegen im Untergeschoss und sind über die jeweiligen Aufgänge zu erreichen.

 

Umgebungsgestaltung

Zu Fuss betritt man die Wohnsiedlung vom Rämelgässli her, entweder im Nordosten vom Dorf Boll über den Zugang zum "Dorfplatz" in der Mitte der Siedlung oder im Südosten, wo sich die Besucherparkplätze und die Einfahrt zur Einstellhalle befinden. Die Anlage ist frei von jeglichem Fahrverkehr, einzig Rettungsfahrzeuge befahren die zentrale Längsachse.

Sämtliche Verbindungswege sind mit Hartbelag versehen. Die Hofflächen sind unterschiedlich gestaltet und verfügen über Hart- und Kiesbeläge oder sind begrünt. Der zentrale Innenhof sowie der nordwestliche Aussenhof dienen dem Aufenthalt von Kindern und Erwachsenen und sind entsprechend ausgestattet mit Spielgeräten und Aussenmöbeln, während die beiden südöstlichen Innenhöfe als ruhige Grünzonen gestaltet sind. Die grosse Spielfläche ist als Sportrasen angelegt, die übrigen Freiflächen werden als Wiesen begrünt.

Die Höfe und Verbindungswege werden von hochstämmigen Bäumen begleitet.
In den privaten Gärten werden Grünflächen angelegt, die mit hohen, schilfartigen Ziergräsern gestaltet werden. Sie werden von Holzwänden geschützt, die dank der Höhendifferenz zu den Aussenflächen Einblicke verhindern, aber Ausblicke gestatten.


Energiekonzept

Die Wäreversorgung erfolgt über den Anschluss an den Wärmeverbund Boll (Fernheizung mit Holzfeuerung), betrieben durch die ebl.